Надежная система координат
коммерческой недвижимости
  • Calle Llull 350, 4-3
  • C. del Poeta Joan Maragall, 1
Сейчас работаем
10.06.2022

Диверсификация и недвижимость Испании

Что такое диверсификация? Однажды наш знакомый банкир поделился с нами такой поучительной историей. В самом начале пресловутых девяностых он с коллегами-финансистами открыл свой первый коммерческий банк. Надо сказать, что это было одно из первых частных финансовых учреждений в стране. И поэтому все надо было осваивать с самого начала, с нуля.

Бывшие госбанковские служащие уже знали, слышали откуда-то или прочитали в иностранной литературе, что портфель надо диверсифицировать, то есть вкладывать деньги в разные активы. По этому пути они и пошли. И вот дальше эту историю лучше всего привести от первого лица.

«Мы выбрали десять проектов. Самых разных, в совершенно не пересекающихся отраслях. Это были автосервис, рекламное агентство, агентство недвижимости, торговый дом и так далее. И выдали им всем по кредиту. Прошел год. Как вы думаете, какой процент смог вернуть наши вложения? Никто! Ни один из десяти!» На дворе бушевал 1998 год.

Вот, казалось бы, и вся диверсификация, но на самом деле, как раз речь идет о ее классическом неправильном понимании. Предлагаем разобраться, как она работает на самом деле.

Диверсификация и риски

Любой бизнес связан с рисками. Причем чем выше риск, тем выше должна быть ожидаемая прибыль. Риски, по большому счету, вполне приемлемы, когда они бывают контролируемыми и предсказуемыми.

Диверсификация — это всего лишь один из способов снижать уровень неопределенности различных сегментов рынка. А для того, чтобы добиться этой цели, конечно, первым шагом надо существующие риски определить. И только тогда становится возможным найти другие варианты для вложения денег, способные эту неопределенность сбалансировать. И обеспечить необходимую защиту.

Любой предприниматель сталкивается с такими главными рисками:

  • Риски отдельного бизнеса. Будут ли клиенты, окажутся ли достаточными объемы продаж, покроет ли прибыль издержки. В простом примере: арендовали магазин, закупили товар, начали торговлю, но посетителей мало, и уже через пару месяцев платить за аренду не чем, так как либо место изначально выбрано неправильно, либо специализация торговой точки не выигрышная.
  • Риски, связанные с отраслью. Например, какой бы ни был крепкий банк, в условиях финансового кризиса, когда не хватает ликвидности или происходит коллапс платежей, страдают все кредитные организации без исключений. Или, предположим, появление новых технологий: сейчас мало кто покупает пленочные фотоаппараты и фотопленки, и это был классический кризис отрасли при переходе на новые цифровые системы. Из той же серии: мировые цены на металлы определяют ситуацию в соответствующих отраслях промышленности. Ставки по ипотеке существенно воздействуют на весь рынок недвижимости, и так далее.
  • Риски, связанные с экономикой в целом. Очевидный пример — высокий уровень такого макроэкономического показателя, как инфляция, в результате которой финансовая система вынуждена поднимать процентные ставки. Это делает дорогими кредиты для предприятий всех отраслей. Сокращает объемы производства, строительства и одновременно, покупки недвижимости из-за дорогой ипотеки, сокращение продаж из-за удорожания потребительских кредитов, и так далее по цепочке.
  • Валютные риски. Резкое падение национальной валюты, по классике, делает все отрасли, ориентирующиеся на экспорт, прибыльными, а импортные — наоборот, убыточными. И другая ситуация, когда рубль укрепляется. Это приводит к сокращению доходов тех, кто продает что-либо за границу, но наоборот, повышает спрос на иностранную продукцию.
  • Политические риски — связанные с неожиданными решениями руководства и ответными мерами других стран. Мы друг друга поняли, не будем углубляться в политику.

В целом этот список можно продолжить, и каждый пункт разбить на многие подпункты. Но перейдем сразу к практике.

Как защищаться от рисков

Как же можно защитить от рисков свой бизнес и свое благосостояние? Да, правильно, вкладывать деньги в различные направления, как поступал в том числе и наш знакомый банкир. Но делать это надо — с учетом классификации рисков, от которых предполагается спасаться.

Предположим, у предпринимателя есть компания, которая занимается поставками строительной техники. Будет ли для него защитой — вложение денег в параллельный автосервис? Да, но только с точки зрения диверсификации в рамках рисков предприятия. И это никак не поможет — в случае проблем с отраслью, и тем более, с экономикой в целом.

Допустим, далее, наш условный предприниматель решил защитить свои финансовые интересы шире, и купил коммерческую недвижимость. Теперь он получает два вида дохода: от основного бизнеса активный доход и от аренды пассивный.

Защищен ли он на все случаи жизни? И да, и нет. Действительно, его покупка спасет его в случае серьезного кризиса в его основной отрасли. Будем надеяться, что совсем на соевых бобах в колбасе он со своей семьей уже не останется.  

Но предположим, начинается полномасштабный кризис экономики страны. Такое у нас случается в среднем примерно раз в десять лет, каждый может посчитать и убедиться. Доллар резко дорожает, народ в шоке, сначала ажиотажный спрос на все, а потом стагнация и падение доходов. И одновременно рост процентных ставок, безработицы и остальные прелести обратной стороны свободного рынка, добро пожаловать.

Скорее всего, в нашем примере, спрос на строительную технику по новому курсу на какое-то время сократится практически до нуля. И одновременно с этим, очень велика вероятность, что и арендаторы коммерческой недвижимости окажутся в ситуации не на много лучше, и попытаются изменить условия договора. А то и просто, если называть вещи своими именами, сбегут, не заплатив и не попрощавшись. Если, конечно, речь не идет о супермаркете, который реализует продукты первой необходимости.

Почему так происходит? Да потому что выбранный вариант диверсификации не защищает от общеэкономических рисков внутри одной страны. Нужны еще примеры такой неудачной диверсификации? Пожалуйста: в дополнение к основному бизнесу вложение часть денег в новостройки в Москве, Санкт-Петербурге или в Сочи. Сама по себе это идея неплохая и доходная, но она не может защитить инвестора от кризисов, в крайнем случае он рискует потерять абсолютно все!

А еще стоит обратить внимание на ошибки. Часто инвесторы, поступая правильно, думая о диверсификации, тем не менее, двигаются в неправильном направлении. Например,  уже введены санкции, почему-то продолжают вкладывать деньги в торговые центры, из которых один за одним уходят зарубежные бренды. Возможно, многие просто не задумывались о других вариантах, считали, что вывести из страны деньги в недружественные страны не возможно… Не благодарите за подсказку, обращайтесь, обсудим и подумаем, что можно сделать.

Зарубежные инвестиции как защита от рисков

В значительно большей степени от рисков защищает вложение денег за рубежом. И для этого могут служить разные инструменты, такие как ценные бумаги иностранных инвесторов, например. Но открыть брокерский счет напрямую для россиян и раньше было не так просто, а еще в этой теме надо разбираться.

Намного проще, но при этом ничуть не хуже — инвестировать деньги в простой и понятный большинству из нас инструмент — в зарубежную недвижимость. Причем, если нет необходимости проживать постоянно в стране, лучше рассматривать для диверсификации именно коммерческие объекты, так как они помимо капитализации за счёт роста стоимости, дают еще и стабильный доход от аренды.  

Защищает ли такая диверсификация ото всех возможных рисков? Абсолютно от всего, скажем прямо - тоже нет. Политические риски так и остаются. Именно это мы сейчас и наблюдаем: во многих странах против россиян введены ограничения, блокируются счета и т. д. А значит, желание защитить свои активы от внутрироссийских рисков полностью— не оправдалось. Хотя, скорее всего, деньги и собственность никуда не пропадут, просто придется подтвердить тем или иным образом законность их приобретения.

Но, с другой стороны, недвижимость в других странах полностью защищает предпринимателей от экономических рисков в своей стране, от снижения спроса в собственном бизнесе, от падения национальной валюты, от резкого роста инфляции, от всякого рода национализаций и даже от рейдерского захвата! В итоге всегда можно либо начать все сначала за счет резервного капитала за рубежом, продав свои активы, либо переехать жить и работать в новом месте.

Ни для кого не секрет, сейчас многие предприятия и бизнесы в нашей стране существенно упали в цене. Наша практика общения с людьми показывает, что их предприятия, если их продавать как готовый бизнес, «просели» за последние 2-3 года в цене в среднем примерно в пять раз! И это значит, что как раз те деньги, которые своевременно были вывезены и вложены за рубежом — теперь могут стать резервом для восстановления в будущем и основой для релокации.

Диверсификация или шило на мыло

При этом нельзя не упомянуть и еще об одном моменте. Скорее всего, все проблемы так или иначе, тем или иным боком связаны с политикой. Но мы не будем углубляться в этот аспект, а задумаемся о другом.

Пока Европа не очень-то широко открывает россиянам двери, многие задумываются о некотором компромиссном варианте — о покупке недвижимости там, где это доступно. Например, в других развивающихся странах, таких как Турция, Объединенные Арабские Эмираты и так далее.

Сразу скажем, что это лучше, чем ничего. Но надо при этом понимать, что такой путь — попытка поменять шило на мыло. Европа отличается чем? Юридической защитой интересов инвесторов, своей близостью к нам по своему менталитету, демократией, в конце концов.

Не будем спорить, какая политическая система лучше. Отметим только, что Турцию, ОАЭ и ряд других стран вряд ли можно с уверенностью назвать свободными, такими где можно было бы жить со своей семьей, заниматься любимым бизнесом и быть 100% защищенными в ближайшем будущем.

Как мы помним, для лучшей диверсификации нам нужно — выбирать противоположное. Именно поэтому наша рекомендация — не размениваться на промежуточные варианты, а искать качественную альтернативу, и после этого находить индивидуальные пути с юристами —   диверсифицировать свои активы по-настоящему, вкладывая деньги, например, в недвижимость одной из европейских стран.

А как же банкир?

А как же банкир, с истории которого мы начали? Не переживайте за него, у него все отлично! Такие люди, как он, быстро учатся на своих ошибках и чужих деньгах! Он пережил и тот кризис, и еще не один.

Так где же он теперь - спросите вы? Как где, он уже лет пятнадцать живет и получает доход от коммерческой недвижимости в Испании. И никакие санкции ему не страшны, у него вид на жительство, а может быть, уже и гражданство.  Отлично диверсифицировался, правда?


Получите консультацию специалиста

Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property

Укажите ваш E-mail

Будем присылать дайджест
не чаще одного раза в неделю

Материалы по теме

Подпишитесь на
обновления блога