Надежная система координат
коммерческой недвижимости
  • Calle Llull 350, 4-3, Barcelona
  • Av. Diagonal 131, Barcelona
Сейчас работаем
19.03.2022

Фатальные ошибки при покупке коммерческой недвижимости с арендатором в Барселоне

Кризис коронавируса внес свои коррективы во все сферы жизни и бизнеса. Тенденции и прогнозы, которые чуть более года назад являлись основополагающими, теперь не значат абсолютно ничего, но зато появились возможности, о которых раньше никто и не думал.

Тем не менее, перед инвесторами стоит непростой выбор: какую стратегию предпочесть? Выжидать, когда ситуация прояснится и более-менее стабилизируется, или рискнуть и воспользоваться ситуацией, вложив деньги в активы, которые могут в будущем превратиться в настоящую золотую жилу (а могут и не превратиться).

В ситуации крайней нестабильности сектор недвижимости продолжает оставаться активом-убежищем номер один. Если говорить о инвесторах из РФ, то речь идет, прежде всего, о европейской недвижимости, дающей возможность не только сохранить свои сбережения, но и получать прибыль в одной из самых стабильных валют в мире – в евро.

Однако для того, чтобы добиться успеха, инвестору нужно учесть ряд важных факторов. В этой статье мы поговорим о том, как правильно подобрать доходную недвижимость в крупных европейских городах на примере Барселоны, а также о том, как избежать фатальных ошибок при покупке коммерческой недвижимости с арендатором.

Рентабельность vs. Ликвидность

Для того, чтобы успешно инвестировать свои деньги, необходимо подобрать такой объект, в котором такие характеристики, как ликвидность и рентабельность, будут находиться в балансе.

Рентабельность коммерческой недвижимости напрямую зависит от таких факторов, как месторасположение и возможные риски. Существует следующая корреляция: чем лучше месторасположение, тем выше спрос на объект среди арендаторов, а значит и прибыль от него. Однако, чем лучше месторасположение, тем выше ликвидность объекта, соответственно и его цена, и значит рентабельность будет ниже.

С другой стороны, чем больше рисков связано с тем или иным объектом, тем ниже его ликвидность и цена, а значит выше рентабельность. В число рисков входит риск простоя объекта, который тем ниже, чем лучше месторасположение. Иными словами, чем дольше ваш объект стоит без арендатора, тем ниже его рентабельность. Этот риск особенно высок для тех объектов, которые находятся в зонах низкого спроса. Чем популярнее зона, тем ниже риск простоя объекта. Это стоит учесть при вычислении вашей выгоды: вы можете купить очень ликвидный объект в центре Барселоны, цена на который будет высока, а предварительный показатель рентабельности не будет очень впечатляющим. Однако шанс быстро и выгодно сдать его в аренду, а значит получать прибыль, гораздо выше, чем для объекта по низкой цене, расположенного в зоне низкого спроса, обладающего низкой ликвидностью, но с предварительным показателем рентабельности выше, чем в случае с первым объектом.

Этот фактор стоит учитывать, когда вы выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки. Раз в квартал испанские порталы недвижимости публикуют данные о показателях рентабельности как коммерческой, так и жилой недвижимости, как в целом по Испании, так и по регионам. Так, по данным портала pisos.com, в четвертом квартале 2020 года рентабельность жилой недвижимости составила в среднем по Испании 6,39% годовых. В свою очередь, согласно данным Idealista за аналогичный период, рентабельность офисов в Испании составила в среднем 10,8% годовых, а коммерческих помещений − 9,3% годовых

При этом средние показатели рентабельности в крупных городах, таких как Барселона, не самые высокие. Рентабельность офисов в Барселоне за 4 квартал 2020 составила 6,3%, а коммерческих помещений – 8,3%. Тем не менее, риск простоя в Барселоне стремится к нулю, особенно в зонах, пользующихся повышенным спросом, а значит инвестор будет получать прибыль практически беспрерывно, особенно если он сразу приобретает объект с арендатором.

Привлечение ипотечного кредита для повышения рентабельности

В Испании иностранные резиденты могут получать ипотечные кредиты в размере до 60% от стоимости объекта на покупку как жилой, так и коммерческой недвижимости. Большим плюсом является возможность досрочного погашения кредита с минимальными штрафами – от 0 до 1%.

Выгода ипотечного кредитования в Испании состоит также в очень низких процентных ставках – 2-3,5% годовых.

Все это делает ипотечное кредитование в Испании очень интересным вариантом для повышения рентабельности ваших инвестиций.

При этом не стоит забывать и о ежегодном росте капитализации, который в Испании не останавливается даже в период кризиса из-за коронавируса. Конечно, показатель роста зависит от типа объекта, ведь пандемия неодинаково сказалась на тех или иных секторах рынка. К примеру, сектора розничной торговли (за исключением продуктов питания и фармацевтики) и офисов просели, тогда как сектор логистики напротив укрепил позиции. Тем не менее, в годовом выражении рентабельность офисов выросла в Испании с 9,9% в 4 квартале 2019 года до 10,8% в 4 квартале 2020 года, а коммерческих помещений – с 8,9% до 9,3% соответственно. Показатели не слишком впечатляющие, однако речь идет о 2020 годе, который оказался крайне сложным для всех секторов экономики.

Кроме того, не стоит забывать, что в Испании, в отличии от РФ, нет валютных рисков. Вы покупаете объект за евро и в них же получаете прибыль. При этом уровень инфляции за 2021 год, составил 0,65%. В России этот показатель в этом же году достиг 8,5%

Тип недвижимости для инвестиций

Рентабельность коммерческой недвижимости во многом зависит от такого фактора, как надежность арендатора. Поэтому одним из самых выигрышных решений, особенно в актуальной ситуации нестабильности, является покупка коммерческой недвижимости с арендатором. Это поможет вам значительно сэкономить время и усилия, а также средства. Вам не придется самостоятельно налаживать эксплуатацию объекта или подключать к этому посредника, которому придется платить.

Прибыльность ваших инвестиций зависит также и от типа объекта, который вы выберете. Здесь нужно четко определить цель ваших инвестиций: хотите ли вы получить доход в ближайшем будущем или планируете воспользоваться ситуацией, чтобы получать прибыль в долгосрочной перспективе.

Гостиничный сектор

Сейчас многие инвесторы, как частные, так и международные инвестиционные фонды, начали «охоту» на активы гостиничного сектора Испании, который традиционно приносит хорошую прибыль. В связи с санитарным кризисом индустрия гостеприимства в Испании очень сильно пострадала, что заставило многих владельцев отельного бизнеса срочно выставить свои активы на продажу со значительными скидками. Речь идет, прежде всего, о владельцах небольших семейных отелей, а также о крупных гостиничных сетях, стремящихся оздоровить балансы. Это «окно возможностей» привлекает инвесторов со всего мира, особенно в свете того, что с началом вакцинации восстановление туристического рынка в Испании становится делом времени. Это означает, что приобретение отельного бизнеса в Испании сейчас по выгодной цене может в будущем стать источником хорошей и стабильной прибыли. Тем не менее, не стоит забывать и о том, что гостиничный бизнес требует немалых ресурсов. Он довольно сложен в эксплуатации, и для его успешного функционирования необходимо очень хорошо знать особенности рынка, на котором вы работаете. Если вы не можете похвастаться такими знаниями, администрирование лучше всего передать управляющей компании, которой нужно будет выплачивать процент от выручки.

Офисы

Если говорить об офисах, этот рынок также пострадал в связи с пандемией. Многие компании перевели сотрудников на удаленную работу. Тем не менее, эксперты уверены, что прощаться с офисами пока рано. Традиционная форма работы пока еще успешно конкурирует с «удаленкой».

Для примера можно привести следующий случай. В марте 2020 года гигант Google объявил о переводе всех своих сотрудников на удаленную работу, и часть офисов была упразднена. Однако уже с июля «удаленка» для сотрудников Google стала добровольной опцией.

По данным исследования Savills, уже сейчас инвесторы профиля Core и Core Plus в проявляют повышенный интерес к офисам высокого класса, расположенным в зонах с высоким спросом крупных европейских городов, включая Мадрид и Барселону.

Коммерческие помещения

Что касается ритейла, в Испании этот сектор традиционно являлся одним из самых стабильных и прибыльных, однако пандемия внесла свои коррективы в его работу. С другой стороны, недвижимость, связанная с розничной торговлей, − один из самых диверсифицированных активов на рынке. Тогда как, к примеру, сегмент моды очень сильно пострадал от пандемии, сегменты продуктов питания и фармацевтики не только не «упали», но даже выросли.

С началом пандемии резко стала расти электронная коммерция, что не могло не сказаться на секторе розничной торговли. Однако большинство исследований доказывает, что пандемия лишь ускорила развитие онлайн-коммерции, но ни в коем случае не привела к «началу конца» физического ритейла.

Логистика и промышленные помещения

С другой стороны, скачок электронной торговли привел к буйному росту сегмента логистики и промышленных помещений, которые лучше остальных выстояли кризис. Тогда как собственники коммерческих помещений вынуждены были идти на уступки и снижать цены на аренду, владельцам складских и промышленных площадей делать это не было нужды в течение всего времени пандемии.

Что касается перспектив сектора, последние исследования указывают на то, что он продолжит расти. По данным консалтингового агентства Gesvalt, в 2020-21 годах спрос на активы в области логистики в Мадриде и Барселоне вырос на 50 и 70% соответственно.

И последнее: если вы сомневаетесь, в какую недвижимость в Испании вложиться − в жилую или в коммерческую, то примите во внимание следующие факторы:

Испанские законы относительно освобождения арендованного помещения при неуплате. Если речь идет о жилой недвижимости, то выселение, особенно сейчас, в период санитарного кризиса, может затянуться на несколько месяцев, а то и лет. Так испанское законодательство защищает людей, которым негде жить. Если же речь идет о коммерческой недвижимости, процесс освобождения помещения проходит гораздо быстрее и проще.

В любом случае, чтобы грамотно выбрать объект для инвестиций и не совершить фатальных ошибок, необходимо очень хорошо разбираться в тонкостях рынка и актуальной ситуации. Эксперты в области недвижимости уверены, что текущий санитарный кризис, который, очевидно, уже на исходе открыл настоящее «окно возможностей» для тех, кто подходит к делу с одной стороны смело, а с другой – грамотно, заручившись поддержкой опытных и надежных консультантов.




Получите консультацию специалиста

Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property

Материалы по теме

Подпишитесь на
обновления блога