Надежная система координат
коммерческой недвижимости
  • Calle Llull 350, 4-3
  • C. del Poeta Joan Maragall, 1
Сейчас работаем
18.08.2022

Как россиянину продать недвижимость в Испании удаленно

Будущее в Европе для россиян сегодня кажется неопределенным. Как далеко зайдут санкции, никто не знает. Летать в Испанию стало проблематично. И скажем откровенно, теперь это достаточно дорого, тяжело и долго — добираться через третьи страны. Поэтому многие наши соотечественники решились на этот шаг — продать испанскую недвижимость. Как это сделать за достойные деньги в сегодняшних условиях?

Выгодная продажа возможна

Начнем с самого главного: продать квартиру, виллу или коммерческую недвижимость в Испании можно. Кризисная ситуация затронула только граждан России. Но на самом деле, рынок находится на подъеме. Он восстанавливается после пандемии быстрее, чем ожидалось И многие регионы бьют рекорды по росту цен.

Традиционно большое количество сделок заключают не только сами испанцы, но и иностранцы. Особой популярностью испанская недвижимость пользуется у граждан Великобритании, они на первом месте. Далее следуют Германия, Франция и все остальные развитые страны Европы.

Спрос сейчас на стабильно высоком уровне, и мы целенаправленно ищем новые объекты, которых не хватает. Так что наша компания готова помочь с продажей тем, кто принял решение реализовать свою собственность.

Оценка объекта

Для того, чтобы выставить объект на продажу, первым делом надо связаться с нашим специалистом и сообщить ему детали, что имеется. На этом этапе продавец может назвать свою стартовую цену, то, на что он рассчитывает.

В свою очередь наши эксперты сопоставят предложение с рынком и поделятся своими рекомендациями. Конечно, реальную цену продажи определяет спрос и предложение. Если квартира, вилла или коммерческий объект клиента чем-то уникальны, то стоят они дороже. Если в сегменте острая конкуренция, то придется корректировать свои пожелания.

В любом случае, следует понимать, что мы на стороне своих клиентов, и заинтересованы в том, чтобы они получали как можно больше, самую лучшую справедливую цену. То есть такую, чтобы было по-максимуму, но при этом сделка обязательно состоялась.

Важным фактором является время. Если оно есть, то объект можно выставлять долго, ожидая хорошего покупателя. Но если время не терпит, то стоимость приходится снижать.

В любом случае, у нас в этом накоплен достаточный опыт, и мы поможем бесплатно оценить, сколько на самом деле можно получить за ту или иную собственность.

Заключение договора

Если все условия оговорены, и условия сотрудничества устраивают, клиентам предлагается договор на оказание услуг по продаже недвижимости. Это письменное соглашение фиксирует основные моменты нашего взаимодействия.

Компания, помогающая продать объект, не просто записывает его в свою базу данных. Как правило, мы активно позиционируем недвижимость наших клиентов. В том числе размещаем объекты в закрытых партнерских базах, где позиционируем ее потенциальным покупателям.

Для того, чтобы это сделать, конечно, нам нужны определенные гарантии, что мы являемся эксклюзивным продавцом объекта на рынке. Иначе мы не сможем вкладывать свои деньги и время  в продвижение предложения на рынке.

Показы объекта

Следующий важный момент — организация показов объекта потенциальным клиентам. Мы надеемся, что будут желающие посмотреть, и мы должны быть готовы представить квартиру, виллу или коммерческую недвижимость в удобное для потенциального покупателя время и в лучшем виде.

Для этого, как правило, клиенты организуют нам доступ к продающейся собственности — разумеется, под нашу ответственность. Вопрос, как это сделать для тех, кто находится не в Испании, а, например, в России, решается индивидуально. Один из возможных вариантов заключается в том, чтобы поменять замок с письменного согласия собственника.

Позиционирование объекта

Мы берем на себя все необходимые действия, связанные с позиционированием объекта. В том числе при необходимости делаем фото- и видеосъемку, готовим качественное описание и так далее.

Затем мы размещаем рекламные объявления там, где это лучше всего делать — в испанских и международных источниках, исходя из нашего опыта. Далее мы периодически связываемся с продавцом для обсуждения результатов, ситуации на рынке. По необходимости мы можем корректировать стоимость объекта, если возникает такая необходимость.

Подготовка документов

В то время, когда мы делаем свою часть работы, собственник должен выполнить свою. К сожалению, мы не можем самостоятельно подготовить за него абсолютно все необходимые документы, поэтому надеемся на понимание и сотрудничество.

Со стороны владельца недвижимости нам понадобятся:

  • Копии паспортов продавцов
  • Копия ΝΙΕ, идентификатора иностранца, который обязательно был получен еще при покупке объекта.
  • Копия договора купли-продажи объекта — Simple de la Escrutia publica.
  • ·Выписка из реестра собственности — Nota Simple
  • Документ из налоговой, подтверждающий уплату налогов за собственность, с указанием кадастровой стоимости объекта.
  • Оплаченные счета за коммунальные услуги — электричество, воду и так далее.

Для окончательного закрытия сделки понадобятся оригиналы купчей на недвижимость, а также сертификат об энергетической эффективности объекта, его технический паспорт.

Если сделку от имени продавца будет заключать уполномоченный представитель в Испании, то потребуется заверенная доверенность, а также копии паспортов собственников, ΝΙΕ и так далее.

Продажа ипотечного объекта

Продавать можно в том числе и объекты, находящиеся в ипотеке, это обычная практика, но имеющая свои особенности. Для того, чтобы мы могли решить эти проблемы, нам понадобится ыписка из банка о том, в каком состоянии находится кредит к настоящему моменту, сколько денег клиент еще должен и прочее.

Далее мы предлагаем клиентам дать нам контактный телефон их менеджера в банке для того ,чтобы наши специалисты, а если потребуется, и квалифицированные юристы могли согласовать все необходимые детали продажи.

К этому пункту стоит отнестись с особой серьезностью, потому что лучше свои действия заранее оговаривать с банками. Из-за санкций нередко возникают сложности, которые решаются в индивидуальном порядке, путем переговоров.

Предварительный договор

В Испании сложилась такая практика: сначала покупатель и продавец подписывают предварительный договор купли-продажи. Затем они готовят все необходимые документы, собирают требуемые суммы, согласовывают, если требуется, ипотеку в банке. В общем, готовят сделку, и в итоге подписывают финальный основной договор купли-продажи объекта недвижимости.

В предварительном договоре оговариваются особенности и детали объекта, сроки закрытия сделки, ее условия и прочее. Если собственник не может или не хочет приезжать на подписание этого документа, то уже на этом этапе от него потребуется доверенность.

Доверенность на заключение сделки

Закон позволяет собственнику поручить заключение сделки своему представителю. При этом владелец недвижимости может быть полностью в безопасности: в доверенности точно прописываются полномочия его представителя, что и за сколько он может продать и куда перечисляется вырученная сумма.

Составить доверенность можно двумя способами. Первый — подписать его в консульстве Испании в России или в другой стране, где постоянно проживает собственник. Это обычная практика, и сотрудники консульств в курсе, что и как надо сделать, чтобы документ имел юридическую силу.

Второй вариант — обычная нотариальная доверенность из своей страны с обязательным апостилем. Этот документ в дальнейшем нам потребуется уже на месте официально перевести на испанский, и тогда его можно будет использовать при заключении сделки. Такой путь сложнее и дольше, но также возможен для тех, кто по тем или иным причинам не может решить вопрос с консульством.

Закрытие сделки. Основной договор

Если собственник выдал доверенность на совершение сделки, то ему нет необходимости приезжать в Испанию. В соответствии с нашими полномочиями, мы подпишем за него договор у нотариуса, проведем регистрацию сделки в Реестре собственности, переведем деньги на счет клиента в банке.

В общем, выполним все необходимые формальности и закроем сделку под ключ. Собственник, в итоге, с экономит время и деньги на поездку в Испанию. Хотя если у него есть желание присутствовать лично, то он может и сам в любой момент изменить свое решение.

Как получить деньги

Самый сложный и ответственный вопрос сегодня — как получить деньги от продажи во время санкций. Эта задача каждый раз решается в индивидуальном порядке. Путем переговоров и согласования с банком.

Ситуация меняется почти каждый день. Например, в настоящее время все еще можно просто перечислить за покупку нужную сумму — на счет в Россию. Если кредитная организация не находится под санкциями. То есть при необходимости продавцу просто придется открыть расчетный счет в другом российском банке.

В испанских банках у тех, кто получил вид на жительство и тем более гражданство, обычно удается согласовать получение денег. Для остальных, кто этого не сделал, действуют ограничения — на общеевропейском уровне не более 100 000 евро.  Возможен перевод на счет в третьи страны, но это на усмотрение продавца, и опять же, необходимо согласовать с испанским банком заранее.

Самое главное: если решение о продаже уже принято, действовать без промедления. Причина в том, что мы не знаем, что произойдет в будущем, и не исключена ситуация, когда сделки с участием россиян, будут еще более ограничены или приостановлены вовсе. По крайней мере, разговоры в Еврокомиссии об этом уже были.

Альтернативные способы продажи в условия санкций

Существует еще две возможности для заключения сделки и проведения расчетов альтернативными способами.

Во-первых, когда и продавец, и покупатель из России, то платеж можно провести не в Испании, а в своей стране. При этом сама регистрация перехода прав собственности происходит в Испании. А оплата может совершаться по оговоренному между сторонами курсу в рублях. Это позволяет без проблем обойти санкционные ограничения, так как нет необходимости задействовать европейские банки.

Во-вторых, трансакции можно осуществлять в криптовалюте. Таких сделок совершается в мире все больше и больше, хотя это и не общепринятый вариант на сегодня. Куплю-продажу за криптовалюту каждый раз надо готовить в индивидуальном порядке. И сторонам надо обратить особое внимание на то, что котировки электронных денег могут быстро и не всегда предсказуемо меняться. Поэтому сделки надо проводить максимально оперативно, чтобы избежать лишних курсовых рисков.

Пошаговая инструкция по продаже

Итак, подведем итоги. Предлагаем пошаговую инструкцию, как надо действовать для того, чтобы продать квартиру, виллу или коммерческую недвижимость в Испании на сегодня.

Собственнику надо:

  • Принять окончательное решение о продаже
  • Написать нам через контактную форму или позвонить, чтобы эксперты помогли оценить объект.
  • Заключить договор на то, чтобы мы взялись за поиск покупателя и продажу.
  • Обеспечить нам доступ на объект для показа потенциальным покупателям, передав ключи или дать письменное согласие на замену замков.
  • Подготовить необходимые документы заранее для продажи
  • Согласовать сделку с банком или поручить нам это сделать, если объект куплен с использованием ипотеки
  • Если поездка в Испанию не планируется, если продажа проводится удаленно, то подписать и передать нам доверенность на заключение сделки
  • Согласовать возможные формы оплаты и быть готовым, что банковские переводы могут проходить с задержками или вообще быть заблокированными. И тогда нам придется использовать альтернативные варианты
  • Подписать предварительный договор купли-продажи с покупателем.
  • Подписать основной договор купли-продажи у нотариуса и передать документы в реестр для регистрации сделки.

Если первый шаг уже сделан, то стоит начать действовать, потому что ситуация все время меняется, и к сожалению, часто не в нашу пользу. Поэтому предлагаем связаться с нашим экспертом, согласовать цену и выставить объект на продажу.


Получите консультацию специалиста

Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property

Укажите ваш E-mail

Будем присылать дайджест
не чаще одного раза в неделю

Получите консультацию специалиста Decart Property

Задайте вопрос по выбору коммерческой недвижимости в Испании и оформлению визы инвестора