Надежная система координат
коммерческой недвижимости
  • Calle Llull 350, 4-3, Barcelona
  • Av. Diagonal 131, Barcelona
Сейчас работаем
18.04.2022

Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов

Вкладывая деньги в покупку квартиры или виллы, грамотный инвестор задумывается, а какие налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов существуют на сегодняшний день, сколько придется платить за свою собственность? Эксперты рекомендуют разобраться в этом вопросе заранее, чтобы будущие затраты не превратились в большую проблему.

Надо ли платить налоги в Испании и зачем

Вопрос о том, платить или нет, лучше сразу оставить дома. Все равно возьмут, потому что недвижимость не спрячешь. Еще и со штрафом. К тому же велика вероятность, что если кто-то уклоняется от уплаты налогов, то у него просто возникнут проблемы при очередном продлении вида на жительство, если он все еще не является гражданином. А с гражданином — разберутся по-своему.

Во-вторых, когда мы имеем дело с Европой, то надо привыкать, что налоги — это не про обременение на некие абстрактные и не всегда правильные цели. В конечном счете, именно из этих денег выплачиваются пособия, оказывается помощь нуждающимся. В Испании не так часто можно встретить совсем бедных коренных жителей. В пандемию многие получали поддержку. Медицинская помощь в любом случае оказывается, даже если у кого-то нет ни страховки, ни денег. Человека не оставят умирать на улице. И так далее. За все это приходится платить — налогоплательщикам.

Какие есть налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов

Основной налог на недвижимость в Испании для нерезидентов такой же, как и для резидентов. За одинаковую собственность и те, и другие платят одну и ту же сумму. Называется этот налог IBI, Он муниципальный, то есть местный.

Ставка ΙΒΙ составляет от 0.4 до 1.1% от кадастровой стоимости недвижимого имущества. При этом кадастровая цена объекта может отличаться от реальной рыночной. Как правило, сами испанцы в среднем платят от 200 до 800 евро в год, но это зависит от размера квартиры или здания, а также от места.

Предположим, некто покупает не маленькую квартиру, а объект побольше, с кадастровой стоимостью в 300 тыс. евро. Тогда в год ему придется платить 300 тыс. умножить на 0.4% или на 1.1% - то ест от 1200 до 3300 евро в год, в зависимости от муниципалитета.

Порядок уплаты основного налога на недвижимость

Кадастровая стоимость недвижимости, по которой вычисляется размер налога, берется по состоянию на 1 января каждого года. По ΙΒΙ никаких деклараций составлять не требуется. Местные налоговые органы сами рассчитывают размер причитающегося налога и выставляют собственникам счета.

Полученный счет необходимо оплатить в указанные в нем сроки. Часто испанцы настраивают банковскую систему на автоматический перевод денег по этому налогу, так как его все равно избежать или как-то сократить невозможно.

Стоит отметить, что если налоговый счет по тем или иным причинам не получен, то и это не освобождает собственника от обязательств, и надо самостоятельно обратиться соответствующее учреждение — в местное налоговое управление.

Дополнительный налог на недвижимость для нерезидентов

Даже если иностранец, владеющий недвижимостью в Испании, не сдает ее в аренду, власти считают, что он все равно получает от своей собственности некоторый доход и предлагают оплатить дополнительный налог на доходы физических лиц — IRNR.

Базовая ставка за владение недвижимостью для иностранцев составляет 24% от потенциальной прибыли, которая, в свою очередь, оценивается в размере 2% от кадастровой стоимости объекта в год.

Для ясности приведем пример. Допустим, иностранец владеет объектом, кадастровая стоимость которой составляет 300 тысяч евро. Тогда налогооблагаемая база равна 300 тыс. умножить на 2% или 6 тысяч евро. От этой суммы налог составит 24%, то есть 6000 умножить на 0.24 равно 1140 евро. Данный налог платится ежеквартально. Легко посчитать, в нашем случае: 285 евро

Налог на доходы от аренды недвижимости - Impuesto sobre la renta

А что, если собственник не оставляет пустующий объект, а действительно зарабатывает на нем? Тогда он платит подоходный налог с физических лиц на общих основаниях для нерезидентов Испании, сдающих недвижимость в аренду.

Ставка этого налога как раз и составляет 24%. При этом вопрос заключается в том, является ли собственник гражданином Евросоюза или нет.  Потому что в отличие от остальных, граждане ЕС мало того, что платят меньше, 19 процентов, но еще и имеют возможность вычесть из доходов свои понесенные расходы на содержание и обслуживание недвижимости, используемой как источник дохода. Нерезиденты могут снизить налог за счет амортизации объекта: это примерно 2-3% в год.

Приведем пример. Допустим, собственник сдает свою недвижимость, например, за 1000 евро в месяц. Тогда его годовой доход составит 12 тыс. евро в год. А налог в размере 24%  составит: 12 тыс. умножить на 0.24 равно 2880 евро.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости - Impuesto sobre la venta de inmuebles

Аренда — не единственный вид дохода, на который обычно рассчитывают покупатели при покупке недвижимости. Вторая часть прибыли должна быть получена в результате подорожания объекта к моменту его продажи.

Этот доход также подлежит налогообложению. Причем для налоговых резидентов шкала ставок прогрессивная, зависит от суммы: до 6 тыс. евро — 19%, от 6 до 50 тыс. - 21% и далее от 50 тыс. - 23%. Для нерезидентов Испании процент фиксированный: для резидентов Евросоюза он равен 19%, для всех остальных, в том числе россиян - 24%.  

Объектом налогообложения, разумеется, является не стоимость продажи, а прирост капитала, это так и называется на испанском — Incremento de Patrimonio. Закон позволяет исключить из налогооблагаемой базы издержки, например, на проведенный ремонт или перепланировку, но эти расходы надо документально доказывать.

Практический пример. Собственник купил когда-то объект за 300 тыс. евро, а в результате продал его за 500 тыс. евро. Доход составил 200 тыс. евро. Это больше 50 тыс., так что считаем по шкале. За первые 6 тыс. евро по ставке 19% - 1140 евро, за следующие 50 минус 6, то есть за 44 тыс. поставке 21%, то есть 9240 евро, и еще за оставшиеся 150 тыс. по 23%, то есть еще 34500 евро. Итого общая сумма для резидента — 44 880 евро одних налогов. А в случае с нерезидентом налог составит 24% от суммы 200 тыс. евро = 48 000 евро.

Но пусть вас не вводит в заблуждение такая величина обязательных выплат, ведь даже после всех вычетов прибыль от продажи дома у этого собственника составила более 150 тысяч евро. Или половину от вложенных когда-то средств! С дохода полностью уплачены налоги в Европе, то есть это чистые деньги с известным источником происхождения, и к ним уже не будет никаких вопросов даже у самых требовательных банкиров.

Налог на прирост стоимости земли

Помимо налога при продаже помещений и зданий, существует также местный налог на прирост стоимости земли, на которой находится собственность. Это именно муниципальный налог, а муниципалитетов в Испании более 8 тысяч, и у каждого свои особенности.

В общем виде можно сказать, что размер налогооблагаемой базы определяется как разница между кадастровой стоимостью на момент покупки и на день продажи. Именно это и считается условным доходом. А ставка налога может доходить до 30% от этой разницы. Но на самом деле, кадастровая стоимость земли меняется не так часто.

Налог на наследство - impuesto de sucesiones

В Испании, как и в России существует налог на наследство, но ставка по нему гораздо выше — от 7,65% до 34%. Она зависит от стоимости недвижимости и степени родства.

Для многих из нас это непривычно, но в Европе система наследования устроена так, что приходится думать об этом заранее. И если кто-то хочет избавить, например, своих детей или внуков от высоких налогов, то он должен передать им свою собственность заранее.

Как платить налоги на недвижимость в Испании для иностранцев

Только по одному общему налогу, по ΙΒΙ собственники получают счета. Во всех остальных случаях придется заполнять налоговые декларации и, возможно, понадобится не просто бухгалтер, а профессиональный налоговый-консультант.

Хорошая новость заключается в том, что в Испании налоговая практика несколько мягче, чем во многих странах. Собственнику не выпишут штраф тут же в первый день просрочки, а сначала напомнят письмом о необходимости выполнять свои обязательства по закону. Хотя, конечно, если предупреждения игнорировать, то в итоге все равно оштрафуют. А кого-то, возможно, и отправят домой на родину за неуплату налогов — просто не продлят в очередной раз вид на жительство или откажут в гражданстве.

Как покупать недвижимость в Испании выгодно

Понятно, что способов сократить налоги на недвижимость в Испании у нерезидентов меньше, чем у коренных испанцев. Но зато есть возможность подойти к этому вопросу с другой стороны. Там, где не удается сэкономить, почему бы не заработать больше?

Например, покупка квартиры или виллы — это всегда издержки. Но можно вложить деньги в недвижимость, которая изначально существует для того, чтобы из нее можно было извлекать как можно больше прибыли. Речь идет о покупке коммерческой недвижимости — помещения под ресторан, кафе, бар, магазин. Или приобретение гостиницы, торгового центра, и так далее.

Инвестиции в коммерческую недвижимость помимо прочего еще и более безопасны и надежны. Потому что закон в Испании так устроен, что защищает в первую очередь именно собственников коммерческих объектов, а не их арендаторов. В то время как с жилой недвижимостью — наоборот.

В любом случае, перед покупкой любого объекта надо думать о том, сколько впоследствии придется за нее платить. А с предложениями, как на недвижимости заработать вместо того, чтобы на нее потратить, можно познакомиться в нашем закрытом каталоге коммерческих объектов.

Получите консультацию специалиста

Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property

Материалы по теме

Подпишитесь на
обновления блога