Надежная система координат
коммерческой недвижимости
  • Calle Llull 350, 4-3
  • C. del Poeta Joan Maragall, 1
Сейчас работаем
19.07.2022

Новый бизнес на окупасах

У зарубежных инвесторов в испанскую жилую недвижимость сегодня две беды: сквоттеры, самовольно вселяющиеся в их собственность, и левое правительство, которое их поддерживает. Причем они прекрасно дополняют друг друга. Но свято место пусто не бывает, поэтому на рынке появилась новая услуга: сделки с оккупированной недвижимостью, на которых иногда можно хорошо заработать. Или потерять.

Кто такие окупасы, и почему им все можно

Далеко не все свкоттеры, которых в Испании называют «окупасами» (от испанского ocupar –оккупировать, захватывать) - совсем отрицательные персонажи. На самом деле, их появление во многом объясняется кризисами последних лет и испанским менталитетом. В отличие от многих других стран, испанцы исторически предпочитают, чтобы у их семей был не арендованный, а собственный дом или квартира. При этом покупать недвижимость им приходится, как и везде, с использованием ипотеки.

Но кризисы последних лет просто напросто поставили многих в безвыходное положение. Они не смогли расплатиться и лишились своих домов. И именно в результате этого оказались на «кривой дорожке» - продолжили жить в помещениях, права на которые были утрачены по закону.

Но не все так просто. Посмотрев на ситуацию, многие из тех, кто никогда ничего не имел, решили сделать то же самое, подумав, что они ничем не хуже. В результате возникла серьезная проблема национального масштаба.

А левое правительство Испании сейчас всеми силами поддерживает обездоленных и угнетенных. То есть попросту не дает их выгнать на улицу без суда и следствия для частных собственников. А если дом принадлежит застройщику, юридическому лицу — то еще хуже. Закон обязывает компании предоставить неимущим определенный процент от возведенного или реконструированного здания.

Какие объекты находятся под риском

Основной процент самовольно захваченной недвижимости имеет два происхождения: это или банковская недвижимость, изъятая и продаваемая за долги, или это унаследованное имущество — в тот период, когда наследники собирают деньги для уплаты налога на наследство.

Что общего в этих группах? В основном то, что заселяемая недвижимость пустует длительное время. А отсюда напрашивается вывод: в группе риска находятся также и дома, и квартиры россиян, которые многие годы не были в Испании. И тем более, арестованная собственность тех, кто оказался под персональными санкциями.

Как выселить незваных гостей

Выселить незваных гостей можно только через суд. Или предоставив им другое жилье. Или откупившись от них тем или иным образом. А раз такое возможно, то уже и сквоттеры занялись своим бизнесом: стали заселяться даже не для того, чтобы жить, а с целью впоследствии получить выкуп.

А теперь представим себе, что собственник приобрел для себя виллу на берегу моря и сдает ее клиентам в сезон за три и более тысячи евро в неделю. Но вот прошла весна, настало лето, а дом его занят, и сдать в аренду он его не может. Сколько он потеряет? И что будет готов заплатить, чтобы не лишиться своего дохода?

Сколько времени займет выселение

В идеале проблема со сквоттерами в конечном счете все-таки решается. Никакие социалисты у власти не могут отменить здравый смысл и право частной собственности окончательно. Но законный путь к освобождению помещения от окупасов лежит через суд. А это очень и очень долгая дорога, которая к тому же, требует дополнительных расходов.

При самом удачном стечении обстоятельств процедура займет от 3-6 месяцев, но может, и значительно дольше. Есть ли выход? Жизнь подсказала такой вариант — продать объект вместе с окупасами.

Как продать недвижимость со сквоттерами вместе

В зависимости от конкретной ситуации и от того, насколько все далеко зашло, помещение со сквоттерами может продаваться со скидкой от отчаяния до 30%. И это превратилось в настоящий бизнес. Более опытные участники рынка стали выкупать такие квартиры или дома, затем выселять окупасов и потом продавать недвижимость по реальной цене.

Здесь надо понимать один важный момент. К испанским захватчикам нельзя послать коллекторов в нашем обычном понимании, которые предложили бы заплатить за аренду немедленно или выметаться. В Европе такой трюк не пройдет, и даже создаст большие юридические проблемы для тех, кто попытается это сделать.

Но вот если получить на объект скидку, скажем, в те же озвученные 30 процентов и нанять юристов заведомо дешевле, чем этот дисконт, то можно заработать существенную прибыль.

Как избежать проблемы

Для тех, кто не собирается зарабатывать деньги на торговле недвижимостью со свкоттерами и тем более, не хочет терять деньги на скидке при продаже или на откупе от захватчиков, можно дать несколько простых советов.

Доход можно получать не только от сдачи в аренду жилой недвижимости, но и коммерческой.  Прибыль будет примерно такая же, но с точки зрения защиты от сквоттеров это значительно безопаснее. Вряд ли кому-то придет в голову поселиться, например, в магазине или другом объекте стрит-ритейл. Как минимум желающих это попробовать тут же заберет полиция при первой же попытке туда проникнуть, так как такое заселение будет сильно смахивать на попытку кражи со взломом. Да и в целом: закон в случае с коммерческой недвижимостью, в противоположность с жилой, всегда на стороне собственника. И любого арендатора в случае неоплаты можно в течение одного двух месяцев выставить на улицу. Суд решает это на раз.

Эксперты компании DECART PROPERTY предлагают своим клиентам инвесторам для получения гарантированного дохода и сведения рисков к минимуму в первую очередь обратить внимание на возможности коммерческих объектов с арендатором. В постоянно обновляющемся закрытом каталоге OFF-MARKET объектов всегда есть как минимум несколько отличных вариантов. Обращайтесь и к нашим экспертам, чтобы получить бесплатный доступ прямо сегодня и выбрать то, что подходит вам больше всего.


Получите консультацию специалиста

Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property

Укажите ваш E-mail

Будем присылать дайджест
не чаще одного раза в неделю

Материалы по теме

Подпишитесь на
обновления блога